Оценка аренды земельного участка

Для каких целей проводят оценку права аренды земельного участка

Оценку заказывают:

• чтобы получить право сдавать землю в аренду;

• при продаже или покупке юрлица с таким правом;

• для анализа инвестиционного потенциала участка;

• чтобы использовать землю как обеспечение по кредиту;

• для доказательной базы в суде;

• чтобы внести участок в уставный капитал компании.

Стоимость зависит от полезности земли: если есть несколько сопоставимых по ценности объектов, для оценки берут тот, у которого цена ниже — её определяют спрос и предложение.

Что отражает отчет об оценке аренды земли

Отчёт показывает выгоду от долгосрочной аренды участка и обосновывает арендную ставку. В нём указывают:

• данные о госрегистрации права аренды, если она обязательна;

• обременения права аренды;

• правомочия арендатора;

• срок действия договора и размер арендной платы;

• характеристики участка и ситуацию на рынке;

• основание возникновения права аренды.

Факторы, влияющие на оценку аренды земли

На стоимость аренды влияют:

• характеристики участка — расположение, площадь, коммуникации, транспортная доступность;

• категория и целевое назначение земли;

• потенциальный доход от использования участка;

• условия договора — размер платежей, срок аренды, порядок расторжения.

Методы оценки

Методы оценки делятся на две группы.

Сравнительные — основаны на поиске похожих объектов с достоверными данными об их стоимости:

• сравнение продаж — подходит для развитого рынка и типовых участков; эксперт сравнивает цену и условия аренды аналогов, учитывает остаток срока договора, возможность выкупа, периодичность платежей, условия продления;

• выделение — для застроенных участков: эксперт изучает стоимость договоров по аналогам и вычитает из стоимости единого объекта (земля с постройками) сумму улучшений;

• распределение — простой, но не самый точный метод: стоимость единого объекта умножают на прогнозируемую долю в нём земли; обычно применяется вместе с другими методами.

Доходные — применяют для нетиповых участков, у которых нет аналогов:

• капитализация — для стабильно растущего дохода: чистый операционный доход от аренды делят на коэффициент капитализации (формула Ринга, Хоскольда или метод рыночной выжимки);

• метод остатка — если на участке можно построить доходные объекты: из стоимости права аренды вычитают стоимость эксплуатации улучшений;

• дисконтирование — при прогнозируемом доходе от аренды: эксперт считает расходы и доходы от эксплуатации земли, определяет ставку дисконтирования с учётом инвестиционных рисков, срока аренды и условий продления.

Как заказать оценку

Напишите в мессенджер или оставьте заявку на сайте — компания подберёт метод расчёта под ваш запрос.